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二手房市场交易呼唤诚实信用

来源 : 未知 发布时间 : 2016-01-01 23:07 点击 :
       北京青年报在3月15日消费者权益保护日以《二手房中介被控“非法赚取差价”》为题报道了这样的案例:
        案例回放:
        在一次二手房交易中,买卖双方均被北京某知名二手房中介公司隐瞒了真实的价格,买房人交了78万元的房款,却得到一张被强迫代缴税的58万元发票;卖房人原来要价75万元,却称只得到73万元的房款。买房人关女士最后终于忍无可忍,一纸诉状以“故意隐瞒交易价格,非法赚取差价”为由将该中介公司告上法庭。
        案例中列举了中介公司的种种违规行为,诸如:
        不让买卖双方见面,假称房主的“侄子”出面谈价格;
        凭空让买方交3万元营业税;
        开出的10万元首付款收据的名目却是定金;
        买房人交了78万元的房款,中介公司却代其缴了58万元房款的契税。 
        以上有的看似合法的行为背后却隐藏着该公司以各种方式赚取差价,进行商业欺诈的非法目的。中介公司不但骗取了差价,还通过所谓合理避税,将5万元的差价实实在在地骗入自己囊中。中国质量万里行促进会做出的2005年的十大质量投诉热点的权威发布说明:隐形欺诈渐成投诉热点。
        其实,国家有关法律法规对中介服务机构隐瞒价格赚取差价的行为早就出台了以下规定:
        根据国家建设部2001年8月15日发布实施的《城市房地产中介服务管理规定》第二十一条和相关罚则,中介人员在房地产中介活动中不得索取、收受委托合同以外的酬金或其他财务,或者利用工作之便,牟取其他不正当的利益。否则,将被收回资格证书或者公告资格证书作废,并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
        市工商行政管理局和市国土资源和房屋管理局发布实施的《关于加强本市房地产经纪机构管理的通知》也明文规定,二手房中介机构不得采取胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段损害当事人合法权益。
作为具有多年专门经办二手房代理业务经验的执业律师,本人在律师业务实践中发现,尽管国家在法律层面上对中介公司的商业欺诈行为已予以严格限制或约束,但实际上,隐瞒价格赚取差价的不透明交易还大量存在,具有相当市场。为什么法律已明令禁止的行为能够屡禁不止呢?
       原因分析:
       1、我国有关二手房市场的立法还较原则,行政管理力度尚需加强。
       目前,我国商品房市场秩序经过综合治理已逐步走入正轨,但对二手房市场的交易流程、代理费的收取以及示范性合同文本的管理尚未真正形成,仍处于混乱状态,法律又规定得比较笼统和原则。在本律师代理购房的过程中发现,尽管各中介机构的二手房合同文本五花八门,但所有条款都围绕着一个共同目的:尽早拿到法律规定的最高上限2.5%的代理费,尽量转嫁自身风险和义务给买方或卖方,从而导致合同各方的权利、义务并不对等。据北京市建委的一位处长介绍,该部门正在拟定国家建设性的二手房示范性合同文本。我认为该示范文本的推行,应该会对二手房市场秩序的调整和规范起到重要的推动作用。
        2、诚实守信观念严重缺失。
        诚信原则是民事法律关系所应遵循的原则之一,但互不信任的现象在二手房市场突显。我在代理购房时发现,有相当一部分买方或卖方在委托了中介机构进行房屋代理后,仍再寻求律师的帮助。其主要原因就是不放心中介,但房源又离不开中介,请律师的目的就是让律师再监督中介,起一个双保险的作用。如此做法故然为律师争得了一部分二手房代理业务,但中介标榜的所谓“一手托两家”的居间作用却失去了真正意义。中介变成了传声筒,只是干一些诸如代办过户、银行贷款等跑腿工作,却要收2.5%的代理费。交易者不仅要向中介支付高额佣金,还要为请律师监督中介另付出成本。结果是苦了买房人。之所以形成如此局面,关键问题在于如案例中描述的那样,有些中介没有抓住“诚信”这一企业生存之根本,在提供中介服务的过程中表现不诚信,甚至欺骗客户,以致于丧失了本应得到的尊重和信任。
       当然,“诚信”也是相互的,要求中介机构诚信的同时,交易双方对中介也应诚信。实践中也不乏买方或卖方因对中介高收费不满私下交易,把中介甩掉的现象。因此,我认为法律不是万能的,只有在全社会建立起完善的信用体系,国民的整体素质、法律意识和道德修养大幅度提高,并形成诚实信用的良好社会风气的前提下,二手房中介服务中所出现的“隐形欺诈”问题才能得到根本解决。
        3、中国国民的权利观念和法律意识尚待提高。
        近两年,北京房价持续走高不下,处于明显的卖方市场。市场的诱惑使有些买房人不由自主地丢掉了本该坚持的买房原则。法律开始让位于市场,市场影响了法律的正确实施,以致出现了一些霸王条款和霸王做法。
        前两天,我在代理一新楼盘时惊奇地发现,尽管开发商存在以下明显违法表现,该楼盘居然卖得火爆,几天内新房就被一抢而空。该楼盘属于已过预售期但还未取得大产权的真空期,依法不能销售;
到行政部门进行合同备案的法定时间是自合同签订之日起30日内,但开发商提供的买卖合同文本中却赫然写着720天;法律规定抵押的房产须解押后才能销售,但开发商不但未解押就卖,还在合同中承诺2年后办房产证时再解押。
       本律师就以上问题当场向被代理的客户予以说明和风险告知,并试图对合同进行修改和补充,要求按合同法的规定最多只交20%的定金。但售楼人员明确表示,不但合同一个字不能改,还必须在合同签定时就一次性付款,一种 “你爱买不买,有人想买还买不到呢!”的霸王态度。这一切不由使我再次感慨法律的苍白无力,但同时又不禁发出这样的叹息:“有了市场就可以无视法律了吗?法律为什么不能约束市场呢?!”
        我想,如果每一个购房人都能清醒地意识到开发商在做违法的事,并站出来维护自己的合法权益,其结果就是开发商没有市场,并不得不改正霸王做法,从而形成我国良性发展的房产市场秩序和环境。因此,我认为,我国国民权利观念和法律意识的提高对于我国经济的持续、稳定、健康发展起着举足轻重的作用。
 
 

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