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这样的房改房为何无法过户

来源 : 未知 发布时间 : 2016-01-01 20:52 点击 :
        案情介绍
   王先生与张先生签订了一份二手房买卖契约。在契约中双方约定:王先生买下张先生位于城区的房改房,并在本合同签订后一次性付给张先生人民币28万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。王先生要求退款并补偿相应的经济损失,张先生不同意,于是王先生将张先生告上法庭,要求解除合同,退还全部房款,并赔偿利息损失。
        法院判决
        法庭经审理查明:张先生所有的房改房是于1997年3月份以标准价从本企业购买的,原售房单位拥有6%的产权,张先生的售房行为没有得到原单位同意,也没有与原单位一起到房屋所在地房产管理部门申请变更登记。因此,法院判定该契约是一份无效合同,张先生应返还王先生购房款28万元整,利息不予支持。
        律师分析和建议
       买方在购买房改房时,首先应搞清楚卖方是以成本价还是标准价从单位处购得的房改房。如果是成本价性质的房改房,卖方名下的房本上会盖上“成本价”这三个字,说明卖方根据有关法律已向单位补交了有关费用,对该房拥有大产权。在缴纳土地出让金后,该房产就可以作为商品房在市场上自由流通上市了,这时再过户给象王先生这样的买方就没有任何法律上的障碍。
        如果房本上标明“标准价”这三个字,说明是“标准价”性质的房改房,原售房单位对该房仍拥有6%的产权,卖方只有小产权,该房不能直接上市流通。这时,卖方在售房时必须经原单位同意,原单位对该房有优先购买权。因此,在本案中,尽管王先生已向张先生支付了全款,却被房管部门告知不能过户到其名下。本以为打官司能获得补偿,却又被法院判定合同无效,连一分钱利息都拿不到,这就等于28万元的本金白白地被别人借去用了那么长时间。还有一种更坏的结果是“钱财两空”,卖方不履行归还本金的判决,买方则要面临既得不到房子,又拿不到房钱的执行难的困境。
        因此,鉴于二手房买卖大多发生在个人之间,交易风险大,买方在支付房款时一定要慎而又慎,切忌在房产过契前就一次性付清全部款项,应采取分期付款的支付方式。另外,最好启动第三方监管机制,把房款交公证机关提存,或存放在律师所由律师见证,或通过银行资金监管帐户监管,类似于股市上股东账户的管理。以上方式不论对于买方还是卖方来说,的确可以被认为是公平合理的最佳方式,解决了“卖方担心过户后买方不付款,买方担心付款后卖方不过户”这一在二手房交易过程中,买卖双方利益平衡的焦点问题。

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