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舒梅律师,北京市鼎鉴律师事务所副主任、创始合伙人,北京律师协会国际投资与贸易专业委员会秘书长,北京市朝阳区大屯街道人民调解委员会专……【详情

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从律师实战角度 浅谈四合院交易过程中应注意的法律问题

来源 : 舒梅律师在线 发布时间 : 2015-02-09 18:39 点击 :
       
       
       作为一种特殊的物业形态,与二手房的其它交易类型相比,四合院交易具有其特殊性。自有关政府部门于去年4月出台《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》行政规章以来,一方面从宏观上反映了我国政府希望通过鼓励民间资本介入来加强对四合院的保护,另一方面,新政策也使四合院买卖的瓶颈正在被逐步打破,并带动了该交易市场的一度活跃。但在兴奋之余,有关的法律问题也日益突现出来。
 
        本律师通过对四合院交易中所遇法律问题的总结,提醒购房者在购买四合院时应注意以下几方面问题:

        一、  产权归属及权利瑕疵问题

        因受“文革”等政治因素影响,不少四合院在产权方面存在一定历史遗留问题。此外,旧城改造等政府宏观政策也使四合院的产权取得变得更加复杂。据有关方面调查,没有产权的四合院在95%以上,占绝大多数。但根据有关法律,出售房产的前提条件是对标的房屋拥有所有权且产权清晰,不存在被抵押等权利瑕疵问题。因此,建议购房者在购买四合院时应特别慎重,首先可委托律师或其它专业人员前往房管部门对标的房屋的权属情况及产权清晰程度进行全面调查。在确认标的房屋不存在任何主体问题时再继续其它交易流程,并尽量避免在确认前支付定金等任何费用。在律师实践中,常遇到这样的案例。如有卖家称其四合院在“文革”期间占有且产权归属明晰,但买方在购买后才发现该房实际属于房管局直管公房,卖方仅有使用权。如这时定金或房款已付,哪怕只很少部分,也是十分被动和不利的。

        产权关系复杂也是四合院产权的另一大特点。实践中常遇到几个共有人,如一家庭中的若干子女在四合院卖与不卖或卖价上有分歧,眼看要签约了,卖方中却有一人突然提出异议,并拒绝在共有人同意出让协议上签字,该笔交易只能流产。因此,建议购房者首先解决房产共有人是否一致同意出让问题,并签订书面同意书。另外,继承关系与房产买卖关系在四合院的交易过程中经常交织纠缠在一起,由此更增加了四合院产权关系的复杂性。

        二、  购房者的主体资格问题

        尽管新政策对四合院买方的主体资格不再限制,北京人、外地人、港澳台胞、外籍人士以及机关、企事业单位、社会组织均可购买四合院,但也应注意法条中的“除外条款”。受我国行政法规和国家法律等强制性规定的影响,四合院交易在个别特殊情况下将某些主体排除在外。如根据1983年12月7日国务院发布的城市私有房屋管理条例第十三条,“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准”。根据中华人民共和国文物保护法第二十五条,“非国有不可移动文物不得转让、抵押给外国人”。依照我国合同法,主体不适格可能导致购买合同无效的法律后果。因此,购买者对该问题应特别加以注意。

         另外,从购买程序上看,境外人购买四合院需经北京市涉外建设项目国家安全事项涉外审查办公室的审批。某些特殊地段还不允许境外人购买,一些敏感地带的四合院还必须通过政治审查。

          三、  翻建、规划及拆迁等问题

         因四合院交易涉及文物保护等问题,在交易中应特别注意落实政府公布的四合院保护和修缮责任。例如,尽管购买的四合院可以翻建,但不能超出限高范围,不能随意拆毁改建别墅或门面房,甚至违反国家规划。因此,在交易中如发现有四合院加盖行为,一定要意识到该行为是否经规划部门审批,是否违反规划。购买违规改造的房产会面临诸多棘手问题,给购房者带来一些不必要的麻烦。

        另外,制约四合院交易的另一瓶颈即是拆迁问题。该问题的存在使不少热爱四合院的潜在买主望而却步。在我们接待客户咨询的过程中发现,他们共同的问题之一就是“我们如何得知有关拆迁信息?我要买的这套院在政府的拆迁规划范围内吗?”我们也曾接受过个别客户的委托前往有关规划部门调查拆迁情况,但结果是没有答案或答案不确定,无形中增大了四合院交易的风险和变数。这说明我国政务公开和透明的程度尚有待大大提高和加强。

        因此,在目前政府只承担每平米万元左右拆迁费的现实情况下,购房者在签约前首先应通过委托律师等途径获得尽可能准确的拆迁信息,然后考虑装修、改建成本是否会因政府一旦拆迁遭受过大财产损失,甚至血本无归。

         四、交易价格问题

         目前在我国对四合院的评估主要是对房价和地价的评估,从历史价值等无形资产价值角度评估的体系尚未建立,难以量化。而四合院所具有的文物价值、历史价值、人文价值、美学价值、建筑学价值等价值是四合院所以成为北京最有生命力的一种住宅,所以被众多有识之士追捧的真正原因。因此,四合院的交易价格与其它二手房定价不同,完全由双方协商自愿确定,由市场决定,政府未设定政府指导价。购房者对四合院价格的上下浮动应做好心理准备。
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